農(nóng)行規(guī)劃部：房價(jià)降多少才接近合理價(jià)格

　　國內(nèi)房價(jià)上漲過快的勢頭得到初步遏制，但部分城市房價(jià)依然較高，2012年將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。國家統(tǒng)計(jì)局18日公布，11月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅繼續(xù)回落，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市有65個(gè)，比10月份多8個(gè)；二手住宅環(huán)比下降和持平的城市有63個(gè)，比10月增加13個(gè)，環(huán)比上漲城市的漲幅普遍較小。五個(gè)一線城市(北京、上海、廣州、深圳、杭州)新建商品住宅價(jià)格的同比漲幅均回落，環(huán)比繼續(xù)下降，但是由于近期開盤的住宅大多在郊區(qū)，房價(jià)存在結(jié)構(gòu)性下跌，整體房價(jià)回落的幅度并不明顯。而且11月份少數(shù)二三線城市房價(jià)同比漲幅仍在5%以上，例如，長沙、桂林和洛陽新建商品住宅價(jià)格指數(shù)今年以來的月漲幅均在5%以上。可見，盡管目前多數(shù)城市的房價(jià)上漲勢頭減弱，漲幅逐漸縮小，但是部分城市的房價(jià)依然堅(jiān)挺。上周，中國人民銀行發(fā)布的2011年第四季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告也顯示，居民對當(dāng)前房價(jià)感受變化不大，多數(shù)居民仍然認(rèn)為房價(jià)過高，難以接受。因此，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策不應(yīng)放松。

　　對此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要求，2012年將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。我們認(rèn)為，房價(jià)合理回歸意味著：房價(jià)首先應(yīng)該在當(dāng)前水平基礎(chǔ)上回調(diào)到多數(shù)居民可以承受的范圍；然后再以相對穩(wěn)定的較低速度平穩(wěn)增長。

　　首先，按照合理的房價(jià)收入比來倒推一二三線城市多數(shù)居民可承受的合理房價(jià)水平。房價(jià)收入比是國際上用于衡量住房承受能力的重要指標(biāo)，一般采用一套標(biāo)準(zhǔn)住房市場價(jià)格的中位數(shù)(或平均數(shù))與家庭收入的中位數(shù)(或平均數(shù))的比率來表示，以測度住房支出在家庭收入中所占份額。據(jù)聯(lián)合國公布的資料，1998年96個(gè)國家的房價(jià)收入比區(qū)間為0.8-30，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。我們假設(shè)各地合理的房價(jià)收入比在6-8之間，不同地區(qū)之間可以略作調(diào)整。由于家庭收入中位數(shù)的數(shù)據(jù)不可獲取，因而家庭收入和住房價(jià)格均采用平均數(shù)。

　　由于部分家庭收入中包含隱性收入和灰色收入，而且無法統(tǒng)計(jì)，所以，我們假設(shè)隱性收入和灰色收入在家庭收入中占三分之一，在統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上乘以1.5作為家庭的實(shí)際收入(參考王小魯博士發(fā)表的文章《灰色收入與國民收入分配》中關(guān)于隱性收入和灰色收入的討論。由于地區(qū)發(fā)展不平衡，在越發(fā)達(dá)的城市人們的隱性收入和灰色收入占比往往越高，因此，我們假設(shè)一線城市中居民隱性收入和灰色收入在家庭收入中占三分之一，二三線城市中占比四分之一，即在統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上分別乘以1.5和1.3作為家庭平均實(shí)際收入。)。那么，根據(jù)房價(jià)收入比和家庭平均收入可以測算出一套住房的平均價(jià)格，但是各權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的住宅均價(jià)大多是每平米的價(jià)格，因此，需要對住宅的建筑面積進(jìn)行賦值，以此計(jì)算出每平米住宅比較合理的價(jià)格才能與當(dāng)前的均價(jià)進(jìn)行比較。根據(jù)不同的城市，我們選取不同的住宅面積標(biāo)準(zhǔn)，一線城市人口密集，最低標(biāo)準(zhǔn)住宅面積以60-65平米計(jì)算，二三線城市則適當(dāng)放寬至80平米左右。

　　基于以上方法，我們測算出典型的一二三線城市房價(jià)合理回歸的幅度，結(jié)果分別是：一線城市房價(jià)應(yīng)該下降10%-25%；二線城市的房價(jià)應(yīng)下降5%-15%；三線城市房價(jià)需要下調(diào)的幅度不一，部分發(fā)展較快的城市房價(jià)較高，應(yīng)當(dāng)回調(diào)的幅度較大，超過10%，也有部分城市目前房價(jià)較低，接近合理價(jià)格。

　　其次，按照房價(jià)增速的歷史數(shù)據(jù)以及居民收入和CPI增速確定未來房價(jià)合理的漲幅區(qū)間。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷售額和銷售面積可以計(jì)算全國商品房銷售均價(jià)，2000-2003年房價(jià)增速較低，在2.5%-6%之間。2003年我國確定房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的支柱地位以后，房價(jià)開始快速上漲。2004-2009年期間，除了2006和2008年以外，全國商品房均價(jià)均以兩位數(shù)增長，盡管2010年和2011年前11個(gè)月，房價(jià)增速分別回落至7.5%和8.8%，但是部分地區(qū)的房價(jià)增速仍然超過了居民收入增速。我們認(rèn)為，長期來看，房價(jià)每年合理漲幅應(yīng)當(dāng)?shù)陀诔擎?zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增速，即剔除通貨膨脹率的收入增速。

　　綜上，我們經(jīng)過靜態(tài)測算得出，一二三線城市房價(jià)合理回歸的幅度。但是，考慮到未來收入分配制度改革可能加快推進(jìn)，居民收入增速可能提高，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出“未來將增加低收入群眾收入，提高中等收入者比重”。在這樣的政策背景下，如果居民收入保持較快增長，各城市房價(jià)回調(diào)的幅度可適當(dāng)收窄；長期內(nèi)，房價(jià)可以以略低于居民實(shí)際收入增速的水平小幅穩(wěn)定增長。